2023 年 3 月 16 日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产 TOP10 研究组承办的

　　从业绩规模来看：百强企业销售总额 6.33 万亿元，同比下降 30.3%，降幅大于全国降幅 3.6 个百分点；2022 年百强企业市场份额占比为 47.5%，较上年下降 2.4 个百分点，随着行业加速出清，企业优胜劣汰加快，TOP10 企业销售份额为 23%，较上年提升 0.5 个百分点，这些企业经营相对来说比较稳健，市场份额略有提升。2022 年百强企业中央国企及混合所有企业数量增加至 76 家，销售额占比提升至 75%。

　　从业绩贡献来看：从城市来看，一线%；二线%，仍是主要销售来源；城市销售集中度提高，销售额排名前 5、前 10 及前 20 的城市销售贡献率均上升，前 20 城市销售占比达 75.8%。从产品来看，90-140 平米首改类销售额占比仍最大，140-200 平米改善类与 200 平米以上高端类产品销售额合计占比为 35.1%，超过三成。

　　从拿地投资来看：全年拿地金额总量同比下降 53.8%，拿地销售比下降 12.4 个百分点至 20.3%。从投资城市来看，新增土储权益面积超八成位于一二线城市，其中一线、二线城市占比分别同比提升 13.2、11.7 个百分点。央国企投资力度相对较强，央国企拿地销售比均值为 29.8%；从 22 城拿地情况来看，央国企拿地金额占比近八成，份额明显提升。

　　从运营表现来看：百强企业营业收入均值与净利润均值分别为 371.6 亿元、21.9 亿元，同比下降 25.2%、54.4%，竣工及结转放缓导致营业收入和净利润明显下降。净利润率、净资产收益率均值分别为 6.4%、4.5%，盈利能力继续下降，降至近五年来最低点。受新冠疫情、市场下行、土地成本等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降 3.1、3.4 个百分点。百强企业盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市民企盈利水平相对较高。

　　从偿债能力来看：百强企业 三道红线 指标均值均已合规，但短期偿债能力有所恶化。2022 年百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为 67.8%，较上年下降 0.6 个百分点；净负债率均值为 82.9%，较上年上升 0.7 个百分点；现金短债比为 1.6，较上年下降 0.2。百强企业总有息债务规模基本持平，增速放缓；再融资难度上升导致债务平均期限缩短，短期债务规模占比攀升。

　　从经营安全来看：2022 年，房地产行业共实现非银类融资 8457.4 亿元，同比下降 50.7%，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。2022 年 11 月， 三支箭 齐发支持满足房企合理融资需求。2023 年 1 月，央行指出支持系统重要性优质房企改善资产负债表， 资产激活 、 负债接续 、 权益补充 、 预期提升 四项行动，改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

　　从社会责任来看：百强企业尽职尽责保交付，稳预期强信用，围绕项目交付建立完整的交付流程，从机制建设方面保证交付进度与质量，打造全新交付力体系。百强企业积极依法纳税，纳税额均值为 39.1 亿元；推进保障性租赁住房建设，进行公益捐款，践行绿色发展理念，多方回馈社会。

　　从发展趋势来看：我们认为要平衡安全与发展，唯稳健方能穿越周期。一方面，注重经营安全，在防控风险上要有底线思维，要有严格的财务纪律，管控债务规模及杠杆率水平；要专注主业，聚焦城市，目前我们国家已经进入到城市化的后期阶段，高能级城市有比较强的需求支撑，所以要聚焦城市。另一方面，升级发展模式，实现高质量的发展：提质增效，摒弃过去负债驱动、资本驱动模式，要提升效益；在业务策略上要轻重并举，围绕主业做一些轻资产业务的拓展；在产品上要绿色智能才能满足更高级的需求，产品才有更大的竞争力。

　　策划代理企业方面：从策划代理 TOP10 企业来看，2022 年营业收入均值为 22.7 亿元，同比下降 22.1%；销售额均值为 2217.9 亿元，同比下降 9.5%；市场份额为 14.1%，较 2021 年上升 0.6 个百分点。策划代理企业整合行业资源，挖掘客户潜在需求，探索存量物业的管理运营；完善线上线下服务矩阵，加强运营能力建设，在管理模式上创新突破。

　　金融服务企业方面：房地产基金综合能力优秀企业凭借严格的风险把控、优秀的投研能力和专业的资产管理服务，实现了企业稳健经营，持续深耕优势地区助力企业高质量发展。金融服务企业更加关注具备稳定现金流且潜力较大的优质资产，投资标的关注城市更新、产业园、物流、商办、长租公寓以及不动产上下游等业务，多元化发展。部分房地产基金综合能力优秀企业实现了保租房 REITs 战略投资。近两年租赁住房 REITs、收并购等金融支持政策不断落地，为金融服务企业提供了更大的发展空间。

　　●4 万 + 房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●2300 个城市地产数据、225 万宗土地的推出成交信息、40 万个住宅项目和 5 万栋商用物业的交易数据；