2022年1-11月，全国商品房销售面积为12.13亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额为111.86万亿元，同比下降26.6%。

　　量价齐跌是2022年楼市的主旋律，自1998年商品房改革以来中国楼市虽然经历过起伏但绝没有出现过去年那种人人都不看好楼市、政策不断出台却收效甚微的情形，到底是什么原因导致了房地产市场突然由盛转衰，是市场原因还是疫情导致购房者的收入下降？

　　恐怕都不是，关键原因是信贷政策突变引发的烂尾楼集体爆发。这几天我仔细回顾了一下两年来的楼市变革，特与大家分享。

　　说起烂尾楼我相信大家都不陌生，十多年前我就听说过这个名词，只不过当时觉得烂尾楼属于“稀缺品种”，各地造了一半开发商没钱造不下去的项目不多。

　　不过，自2021年起全国各地出现了大量关于烂尾楼维权的新闻，付了首付、办理了房贷、购买了期房的购房人发现临近交房时房子才刚有雏形，工地不再开工，询问看门的老大爷才知道原来是开发商拖欠工程款导致施工队撂挑子不干了。

　　2022年年中开始出现“强制停贷”，部分烂尾楼项目的业主联合发布声明表示项目复工前不再还月供，哪怕以牺牲征信记录为代价也在所不惜。

　　付了首付、每月按时归还月供，可不知道何时才能住进新房，我相信绝大部分普通人很难接受这样的事实，“强制停贷”实属无奈。

　　烂尾楼成为社会热点导致的直接结果是购房者的担忧，买新房突然变成了高风险投资行为，老百姓对于楼市的担心起初并不是集中在房价下跌、买亏了上而是害怕支付了百万首付、背上百万房贷、集二至三代人的努力依然拿不到房子，没有一个普通家庭能够承受得起这么大的损失，这种忧虑劝退了大量原本打算置业的家庭。

　　2021年为什么出现了如此多的烂尾楼呢？归根结底与2020年开始的楼市去杠杆有关。政策从资金的供给与需求端分别做了规定，先来看供给端。

　　2020年12月31日，央行、银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，全国所有银行根据规模大小与重要性程度被分成了五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构和村镇银行，每个档次均有房地产贷款占比上限和个人住房贷款上限。

　　以囊括了招商银行、浦发银行等大部分A股上市股份制银行的中资中型银行为例，房地产贷款占所有贷款比例不得高于27.5%，个人住房贷款上限为20%。

　　该政策从资金供给端限制住了资金流向房地产市场，我记得2021年上半年刚执行的时候不少人的贷款审批流程非常慢，究其原因是银行的阶段性个人住房贷款额度用完了，只能等下阶段新增额度释放出来后再审批。

　　同样是在2020年年底出台了“三道红线”政策，房企的债务融资渠道几乎被完全掐断。很多人可能还不理解“三道红线”，其实是三个关于债务的财务指标，分别是剔除预售款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不到低于1.0。

　　三个指标都能达标的为绿档次企业，一个指标不达标意味着踩了一条红线，为黄档企业，二个指标不达标为橙档企业，三个都不达标为红档企业。

　　每一档次的企业可以新增的有息负债均有标准，对红档房企的限制最大，有息负债规模不得增加，无法再借“新钱”了。

　　房地产是一个需要大量资本的行业，高负债成为了近年来房企做大做强的关键，同时积累下来了大量负债，原本可以靠着借新债还旧债维持下去，政策出台后突然断了借新债的路，旧债到期后问题就集中爆发了出来。

　　现金流对房企而言往往比盈利更加重要，赚不到钱还能撑一段时间但现金流断了则经营立马陷入困境，华夏幸福、泰禾先后“躺平”，之后轮到了房地产行业的航母级企业恒大集团，这家销售额多年稳定在全国前两位的房企先是出现了商票逾期的传闻，之后各地的楼盘纷纷停工，烂尾楼数量随之迅速增长。

　　龙头倒了对市场的信心造成了严重损伤，直至今日恒大的问题还是没有解决，大量二线房企步了恒大的后尘，债务违约、在建项目停工成了家常便饭。时间来到2022年，业内另外一艘巨舰陷入沉船危机，融创暴雷将房地产企业的信誉彻底打到谷底。

　　市场行为讲究供需关系的变化，买的人多卖的人少成交量放大、价格上涨，卖的人多买的人少成交量萎缩、价格下跌，不论如何都会有一个相对平稳的过程，信心不会突然崩塌或雄起。

　　本轮楼市波动完全是信贷政策突变后带来的形势急转直下，烂尾楼问题像是一把利刃严重划伤了房地产市场，失去信心后的成交量萎靡则将这道伤口越扩越大导致整个2022年出台的大量“救市”政策基本上没有起到预想的效果。

　　我不是一味鼓吹楼市，生在上海，深受高房价“折磨”，三十多岁了还背负着将近20年的百万房贷，换房的念头屡屡被现实所断，房价下跌意味着换房需要补的差价变少了，对我而言是好事。

　　不过，理性来看由政策导致的大起大落对整个中国经济并不有利，房地产依旧是我国经济的支柱型产业，关系到金融稳定以及大量就业岗位，不论是否承认，事实就是如此。

　　于是乎我们看到了2022年至今出台了诸多“拨乱反正”的救市政策，降利率、降首付、取消限购限售不再是新鲜事了，一年要调整个好几次；高层直接喊话建议将超额存款拿出来购买房子；信贷、债券、股权“三箭齐发”，金融全力支持稳楼市。

　　房地产市场先是从KTV被打到了ICU，现在又想着从ICU拉回KTV，反复折腾让想要买房的人更加不敢出手了，无法预测未来房价如何变化的情形下不敢贸然出手。

　　今年你将会看到更多力度更大的“救市”政策，只不过信心一旦被压下去了再想恢复可就没那么容易了，政策干预市场不是每次都好使的。