2022年，以疫情开局，以放开收尾，地产行业在严厉的政策监管下陷入困境，北京楼市在巨大的压力之下展现出强大的韧性。据cric数据库统计，2022年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应51678套，同比下降12.2%；成交44434套，同比下降29.6%；成交均价59299元/平米，同比上涨11.4%；成交金额3415亿元，同比下降19.9%。

　　2022年，北京市场规模回落至疫情前水平，同比下降幅度约三成。全国房地产市场迎来历史性宽松阶段，但北京在政策层面没有实质性松动，仅针对特定人群有所放松。8月4日，城区老人买房支持政策出台，对购买部分新房采取贷款结清算首套的优惠政策，三个新房项目定向放松“认房又认贷”；8月末，针对通州部分企业放松“双限”；11月，通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”，住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

　　北京新房市场改善型特征显露，从成交结构上来看，刚需、首改类产品成交比重全线㎡面积段的刚需产品成交占比下挫，120㎡以上改善类产品则成交占比全面上扬。五环以内住宅成交占比提升，供求呈现向中心城区集中的态势。新房价格结构性上涨明显，豪宅热度持续，而一些刚需客户则在疫情、裁员、降薪等多重因素影响下延长了购买周期。

　　2022年北京诞生3个百亿楼盘，北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘全是豪宅，单价8万+/㎡，总价千万起。中建玖合府、端礼着、北京瑞府、北京悦府，今年的豪宅新面孔又多了不少，这些无一不说明2022是北京改善豪宅的大年。

　　据克而瑞统计，2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元。3家房企销售额突破二百亿，还有4家房企销售额破百亿。TOP30上榜门槛34.57亿元，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。在全口径金额排行榜中，首开仍旧保持了领先优势，销售额达到475.37亿元，共有6家房企全口径销售额突破200亿元，另外还有14家房企销售额突破百亿。

　　2022年楼市下行的态势，也影响了房企的拿地信心。2022年北京集中供地共有4轮土拍，累计出让55宗住宅用地，规划建面485万㎡，土地出让金1615.31亿元。相较去年，成交地块数量减少6块，规划建面减少198万㎡，住宅用地总地价款大降近500亿元。而转机也体现在第四轮土拍上，无论宗地平均竞买企业数量，还是地块平均溢价率，双双走高，体现出房企信心由复苏到反弹的全过程。

　　从目前北京房地产市场的竞争格局看，中海、华润这样的头部企业，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显的优势。在规模型央企、国企继续扩张的同时，民企和区域型平台公司也在摸索自己的业务开展方式。具备实力的开发商仍在加仓，在行业下行的周期里，这种趋势也代表了资本市场对北京楼市的信心。

　　凭借近几年的冲刺，中海通过自身产品系的梳理和搭建，构建了完善的产品图谱，悦燃系、拾光系、藏峰系等，逐渐成为了北京楼市的常胜将军、热销选手。2022年中海的权益销售额同比2021年提升了37.6亿，在行业的下行期交出了完美答卷，中海正从一个高峰迈向下一个高峰。

　　2022年9月北京三批次土拍中，中海斥资约147亿拿下大热门海淀永丰两宗地（中海·富华里），丰台大红门一宗地（中海和瑞叁号院）。11月底的四批次土拍中，中海拿下石景山老古城地块。截止至今，中海今年在北京一共拿下8宗地块，土地成交价款314.55亿，在拿地数量和拿地金额上均位列第一，后续土地储备充裕。

　　持续深耕北京并且拥有大量土地储备的首开，近年与万科、中海、保利、龙湖、华润等诸多知名房企开展合作，增强自身开发实力，在北京市场优势仍在。

　　虽然首开全口径成交金额依旧保持领先优势，但与2021年726亿的成绩相比，下滑了约251亿。首开全口径榜首的领先地位，也出现下降颓势。与第二名中海的差距缩小至27亿元，从此前的领先变成了一步之遥。

　　虽然如此，首开2022年依然有亮点，独立操盘的首开端礼着强势崛起，堪称首开转型的标杆样本。与金茂联合开发的望京樾，也取得了优异的销售业绩。

　　在北京，华润用十余年打磨了以橡树湾为代表的时光系产品线，用幸福里、润园印证了润系产品线年华润在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目，代表了产品线的Top系，彰显了华润在豪宅市场的操盘实力。

　　华润置地在2022年北京土拍场上独夺丰台区纪家庙（北京瑞府）、亚林西（北京悦府）、石景山区新首钢东南区（长安润璟）3宗地，并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块（北清橡树湾），三批次土拍中，华润、兴创、中铁联合体摘得大兴西红门6013地块（橡树湾二期），地价款共计约223.8亿元。

　　北京城建·天坛府由于稀缺的地理位置，在高端豪宅市场销售表现优异，2022年实现网签销售额120.21亿元，位列销冠。城建2022年在北京推出的楼盘有国誉燕园、龙樾天元、宸知筑、天坛府，从刚需到豪宅，全面覆盖，业绩上升迅猛。

　　北京城建此前主要在一级开发领域耕耘，2021年推出的项目主要为联合开发，2022年起开始倾向独立操盘，龙樾天元、国誉燕园都是城建100%持股，并独立操盘的项目。四批次供地中，北京城建低溢价获得了通州永顺镇地块。

　　2022年，疫情反复，内外部环境急剧变化，经济增速放缓，房地产市场预期急转直下。三道红线政策调控作用传导延续，迭加疫情反复，房企去化承压，市场下行趋势持续。2023年，疫情的影响将持续改善，“稳增长”重回首位，政策暖风已至，宁息静等黎明。北京楼市整体平稳，强力政策难以出台。2023年北京土地首拍，地块目前已经正式挂牌，北京公开透明市场规则，巨大的市场潜力就算是新入局者，也有机会摘得热地打造红盘，激扬市场活力的同时，也令房企始终面临新挑战，从而积极创新产品与营销，为楼市注入不竭动力。（来源：克而瑞）