昨天的文章和视频发出来之后，我总结了一些高赞评论，它们应该能代表相当一部分人的想法，今天聊一聊：

　　先说高层住宅的问题。高层住宅是有致命缺陷的，发达国家的高层住宅数量很少，基本集中在少数几个大型城市，说外国已经抛弃了高层住宅基本上没错。

　　不过你们也要有个清醒的认知：东京人口密度是6300多人/平方公里，北京才1300/平方公里（主城区可能更高一些）。

　　在这样的基础上，东京每个人都住独栋小别墅的可能性趋近于0。想要住得距离核心商圈写字楼近，还得是高层住宅。甚至有一种说法，日本住独栋民居的是穷人，有钱人都住公寓。

　　不过中国的高层有两个特别麻烦的地方，第一个是太他娘的贵了，而且不仅仅是少数城市贵，连没什么产业和工作岗位的十八线县城都死贵。

　　这个我都懒得列数据了，中国人都懂。这个背后有复杂的原因，比如城镇化，土地财政，今天就不说了。

　　还有个问题就是产权的问题。其实不仅仅是楼房有这个问题，中国的土地从法理上不归任何人所有，虽然这在大部分时候对大部分人没有影响，但法理就是法理。

　　不过农村的房子，虽然法理上土地不属于你，但是从实践上，住了三十年的房子不能使用了，你完全可以拆了按照自己的喜好去重建。

　　决策层想得永远比民间长远，在这种思潮刚有苗头的时候，中国对宅基地的管理政策突然收紧，主要有两点：

　　有人会说，上有政策，下有对策呀，可以拐几个弯农村买地建房。不错，但是动辄百八十万的交易，不被法律所保护。

　　而且穷山恶水出刁民，土地和房产纠纷引发的官司，法制频道和农民频道365天都播不完。连续看几个之后，绝对打消你钻这种空子的想法。

　　还有一个就是，中国的农村宅基地管理政策是：保证你有地盖房子住，但是不会让你住得非常舒服。想舒服？城里买房去；想爽死？买独栋别墅去。

　　农村的宅基地有很多的历史遗留问题。你敢相信吗？就在前几年，还有人拿着民国时期的地契跟邻居打官司的。

　　与美国和日本的家家户户独栋相比，中国的民房是联排的，一排一排，中间有胡同，左右邻居可能还会共用一堵墙。

　　这样的规划下，在自家宅基地建设独栋小别墅，几乎没有可操作性。另外农村的特殊情况，即使你盖二三层小楼，如果你的附近都是平房的话，也可能带来一些不必要的麻烦。

　　再来说说价格吧，如果想买一处宅基地，达到“能在院子里停车能种菜”的标准，地价+建设费用基本上在城市买一套房子的成本的一半左右。

　　这样的价格决定了，如果你是已有城市住房想买一个世外桃源，那么可能有点贵；如果你想用它替代城市高层住宅，那就要考虑配套问题。

　　那地图上那一片片绿油油的空地，如果圈起来一块，自己建一个美式小别墅，岂不美哉？同样的造价，这房子不比城市里百十平的水泥盒子住的爽？

　　中国早就有保护耕地的政策，近年来政策还在不断收紧。连宅基地都不允许城市户口和外地农民买，还想在耕地上建房子？

　　至于原因，我分析有两点。第一个是保护耕地，毕竟同样的土地面积，别墅可容纳的居民数量是高层住宅的几百分之一。

　　但是别墅不一样，别墅的土地虽然法理上不归购房者所有，但是30年后我修补一下可以吧？50年后成了危房还真不让人家自己拆了重建？这种麻烦，当然少一点算一点。

　　我对比了下一些独栋别墅和大概同地段150平左右的民居的价格，发现别墅价格也就是高层的10倍以内，甚至3倍也是有的。

　　这意味着什么？同样的面积，开发商只要卖出去3套以上高层住宅，可能就比别墅赚得多；开发商在高层上赚的多，自然地方财政也能多卖钱。

　　归根结底绕回来还是一个问题：人口。人太多了。人口虽然已经开始负增长，但是想对房地产市场造成事实上的影响，等20年吧。

　　好的学校在城市里、好的医院在城市里，好的工作也在城市里。虽然很多人可以认同每天多开一个小时车通勤，住在农村，但是很明显丈母娘们并不认可。

　　反正我接触的拆迁户，虽然也有一些吐槽不如住在接地气的农村民宅里舒服的老辈人，但是仔细看看的话：

　　大部分人对于几套房+几百万，一次性解决几个儿子的婚姻和一辈人基本生活成本的拆迁方案还是特别满意的，也自豪于拆迁户这个身份。

　　本来很有希望在最近十年结束的，结果疫情来了，之前刹车也太猛了，曝出了地方城投债务问题，所以现在政策要先稳住。这一稳，就是又一个十年。

　　问我怎么办？这个问题取决于你在10-20年的时间尺度上对于决策层智慧的信心，老马没法给出你一个答案。

　　不过读史可以明智。上世纪六七十年代有深圳举家逃港的，上世纪八九十年代也有出国热。而后来的历史，或许证明了他们的选择是错的（虽然对个体未必是这样）。

　　2.从投资的角度，不是特别建议。从人口、预期、地方债务、城镇化率等多个维度分析，全国房价普涨大涨的景象，恐怕难以重现。

　　以后投资房地产，会越来越考验人的眼光。到底什么地段和楼盘能升值，而不是之前的那种是房子就涨了。

　　3.如果有经济实力并且符合条件，可以考虑投一套农村宅基地。不过未来十年，除非遇上拆迁，大涨的可能性也不大。

　　尤其是，只要中国的宅基地、商品房的一整套体制没有大改的话，就算以后人口降下去了，独栋别墅的稀缺性也不会下降太多。