2014年，万达集团董事长王健林在接受媒体采访时表示：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。自1978年以来，我国房地产市场已经发展了40余年，回顾整个房地产发展史，出现过各种各样的情况，但真正能够作为里程碑事件的却寥寥无几，其中“第一次房改”肯定是最具有代表性的里程碑事件。

　　什么是“第一次房改”？我们知道，过去我国实行的是“福利分房”制度，由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住，那个时候的人们并不担心没有房子住，只是时间长短、房屋面积的大小问题。而对于入住群体来说，仅仅需要承担低于建筑和维修成本的资金压力，本质上属于福利待遇。

　　但随着时间的流逝，这种分房的体系也出现了一系列弊端。首先是资金压力，公开资料显示，我国在30年内虽投入374亿元巨资建设住房，但仍不能满足城镇职工居民的需求。截至1978年，全国居民人均居住问题不足4㎡，缺房户达869万，近乎一半的居民无房可住。其次，国家和企业为解决职工的住房问题，背上了沉重的包袱，同时城镇化发展进程也受到了阻碍。最后是部门利益很难打破，有悖于社会公平，并且人们为了分房子都拼命送礼拉关系，很容易滋生腐败问题。

　　正因如此，1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度，历经长达20年的探索，1998年7月，高层发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房、对不同收入家庭实行不同的住房供应政策、发放住房补贴等方式解决住房问题，也是我国住房首次被赋予了“商品”属性，也被称为“第一次房改”。

　　从结果来看，“第一次房改”取得了十分明显的效果，有这样几组数据能够体现：1、我国人均居住面积从1978年的3.6㎡，提升至2022年的40㎡以上，增长了10倍；2、央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国住房普及率已经达到了96%，人均持有1.5套房子；3、过去20年我国城镇化水平从36.22%提升至64.72%。正如住建部部长强调的那样：我国仅用二十余年的时间，就完成了很多发达国家四五十年才能实现的目标，尤其在人均居住面积和住房拥有率这两个方面，更是取得了举世瞩目的成就。

　　但与此同时，由于房地产市场本身不成熟、不健康的发展，也导致许多问题的出现。首当其冲就是房价过高的问题，根据统计局数据显示，过去二十年我国平均房价从每平米不足2000元上涨至万元以上，而这仅仅是平均值。许多三四线城市的房价涨幅就远高于此，二线倍，一线城市更是达到几十倍的涨幅。2022年12月，有81座城市房价超过万元，有20座城市房价超过2万元，深圳、北京、上海平均房价更是达到了7万元每平米。

　　这也就意味着以当前的房价水平，买房依旧是十分困难的事情，对于刚踏上社会的年轻人来说，在没有其他人的帮助下，光是首付可能就需要攒10年以上，并且后续还要背负长达30年的房贷。而过高的房价也衍生出了其他的问题，比如学区房的炒作、年轻人结婚率降低、宁愿租房也不愿买房、实体经济边缘化，“经济内循环”难以发展的问题，也大大降低了百姓的消费能力。

　　此外，由于过去大量群体加入了炒房投资行列，加上开发商无脑的开发建设，也导致了当前整体空置率过高的情况。西南财经大学发布数据显示，早在2017年我国房屋空置率就已经超过了20%的水平，空置房数量为6500万套，有专家预测当前空置房数量已经超过了1亿套。此外，各地的去化压力也明显增加，据研究机构克而瑞统计，截至去年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线%。

　　由此可见，当前的楼市已经到了关键的转型时期，最近几年楼市中有关“二次房改”的呼声越来越高。最早提出实际建议的是北京大学国家发展研究院徐远教授，2021年2月，徐远发表了一篇名为《二次房改将推动经济新一轮增长》的文章，徐远建议：对内，要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革，是一举三得的政策抓手，短期、中期和长期都有战略性的利益。对此徐远提出了10个方面的具体建议：

　　而徐远的建议也得到了许多专家学者的认可。独立经济学家马光远认为：通过启动二次房改，对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除，是唯一的选择，也符合基本逻辑。任泽平也认为：大力建设安居房、人才房、廉租房、共有产权房等多元化住房类型，最大程度满足大城市新青年、新市民以及各类城市中低收入者的住房需求。

　　事实上，对于这些建议，国家也早已经注意到了。公开资料显示，2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。2022年，40个城市计划筹集建设240万套（间）保障性租赁住房，数量相较2021年的94.2万套（间）增长了2.55倍。截至10月底，全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套（间），其中，40典型城市已开工建设和筹集270多万套（间），提前超额完成年度任务。

　　需要注意的是，二次房改与楼市调控也是相辅相成的，原因很简单。由于住房本质上也是属于商品，因此其价格会受到供需关系影响而变化，而保障性住房主要针对的是无房刚需，解决了这部分群体买房困难的问题，意味着 住房需求会进一步减少，有利于住房市场进一步偏向于买方市场，能够加速住房回归理性水平。随着二次房改不断推进，未来三类人可能会受影响：

　　第一类是炒房客投资者，事实上当前的楼市已经处于下行趋势了，房价长期止步不前，随着越来越多的保障性住房流入市场，那么相应的商品房价格自然也会受到影响而下跌。第二类是多套房持有者、囤房族，上文央行发布的报告数据显示，有超过4成的城镇家庭持有两套及以上的房产，对于这类群体来说，需要最终把房子卖掉才能够盈利，但随着住房数量越来越多，二手房市场也出现了“房满为患”的情况，因此多余的房子可能会面临卖不掉的问题。第三类是开发商，二次房改必然会对现有的房地产开发、贷款，甚至是土地制度造成颠覆性改变，这一定程度上导致开发商之间竞争加剧，同时也压缩了房企的利润空间。